Dans un quartier populaire de Toulouse, face à la gare, le Regina est un ancien hôtel fastueux des années 50. Cela fait 40 ans que sa propriétaire, Mme Sicre loue des chambres reconverties en appartements à des personnes qui doivent se loger vite ou qui ne peuvent répondre aux garanties des agences. Chaque jour elle écoute, répare pour que la quarantaine d’appartements qui composent l’ancien hôtel et leurs locataires supportent les épreuves du temps. Dépassée et épuisée elle a décidé d'arrêter. Les couloirs en train de se vider de 40 années de vie populaire font alors résonner l’écho d’un immense chantier qui au pied de l’hôtel annonce la refonte d'un quartier et d’une ville.
